楼市冰火交织：销售遇冷与拿地火热背后

今年前10个月，中国房地产市场呈现出冰火交织的图景：一方面，据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6%；而另一方面，中指研究院数据显示，1-10月TOP100房企拿地总额高达7838亿元，同比增长了26.4%。

这种“冰火两重天”的现象背后，揭示了房地产市场正在经历的根本性变革。

01 市场寒意弥漫，多项指标承压

宝哥研读国家统计局数据发现，1-10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，尽管降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点，但市场依旧处于进一步的深度调整中。

与此同时，开发端的数据指标显示：1-10月，房地产开发投资同比下降14.7%，房屋新开工面积下降19.8%。房企资金链持续承压，到位资金同比下降9.7%。

目前市场的观望情绪浓厚，央行调查数据显示，仅9.1%的居民认为下季度房价会上涨。

02 土地市场火热，聚焦核心城市

与销售市场的低迷形成鲜明对比的是，土地市场呈现出明显的回暖迹象。据中指研究院数据显示，今年1-10月TOP100房企拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，这一增长是在销售市场低迷的背景下实现的。

其实仔细分析一下，土地市场的火热与销售市场的低迷，两组看似矛盾的数据背后，是房地产市场的结构性分化初现端倪。

我们来看一下，在拿地金额前十的企业中，有8家为央国企。中海地产、招商蛇口位列前二，新增货值均超1800亿元；绿城中国新增货值规模则为1209亿元。由此可以看出土地市场的回暖主要由国央企主导。

另外就是优质地块竞争异常激烈。上海六批次虹口区北外滩地块经过143轮竞价，绿城以64.7亿元竞得，溢价率高达46.33%。深圳前海宅地经过158轮鏖战，招商蛇口以21.6亿元竞得，溢价率86%。

从房企投资核心城市来看，长三角区域以2617亿元的拿地金额高居四大城市群之首。杭州、北京、上海、成都等核心城市成为房企布局重点。杭州、深圳等城市土地溢价率超 30%，凸显对核心城市长期价值的坚定认可。

03 市场分化加剧，房企策略生变

宝哥认为，拿地市场火爆背后，是政策松绑与市场分化下的土地争夺战。

一、城市分化加剧是首要原因。随着行业整体进入调整期，房企投资策略从“广撒网”转向“重点捕捞”。之前，某国企内部人士透露，其投资范围限定在一二线和部分长三角活跃区县，未来投资城市不超过20个。

二、政策松绑。核心城市限购优化、土拍规则调整（如取消限价）直接刺激房企补仓意愿。例如北京、上海等地优质地块溢价率回升至10%以上；

三、融资破冰。专项借款、债券融资工具等政策缓解房企现金流压力，2025年房企信用债发行规模同比上升19%；土地市场如今的生态背后，是不同规模房企的不同生存策略：OP10房企通过联合体拿地、收并购扩储，中小房企则转向代建、小股操盘等轻资产模式。而央国企凭借3.5%-4.5%的融资成本优势碾压民企8%以上的借贷利率，导致民企拿地金额占比不足两成。行业洗牌已从销售端蔓延至土地端。

04 多宗土地拿地方为联合体

据此宝哥判断，土地市场的热度有望延续。

随着城市更新推进和土地市场政策环境友好，将有更多优质板块的住宅地块入市，核心城市优质地块仍将是房企争夺焦点。

值得注意的是，10月，多宗土地拿地方为联合体。从拿地城市来看，主要集中于一二线核心城市，包括上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市。

专家认为，当前房企倾向于联合拿地，主要是为了应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担。

随着“十五五”规划将房地产纳入民生保障章节，房地产行业正迎来从规模扩张向质量提升的关键转型。房企的生存之道不再是追逐土地红利和金融杠杆，而是真正回归产品本质和服务细节。

结语

第四季度，随着核心城市供地计划密集落地，叠加新一轮楼市政策效果逐步显现，业内普遍预计，土地市场有望持续保持热度。

但我们也需清醒认识到：土地市场的复苏必须与销售端回暖同频，否则7838亿元的拿地总额，可能只是寒冬里的一把虚火。

在这场深度调整中，我们看到了房企生存法则的改变，但愿土地市场的热度，可以在未来驱动楼市的全面复苏。